Lakás hozzárendelése új épületbe. Előnyei és hátrányai az új lakás beszerzése szerződés alapján a megbízás

Az elmúlt évtizedben a lakásépítés szférájának aktív fejlődése volt. A házon kívül az értékesítési és vásárlási ügyletek tárgya is lehet az újonnan épített házban lévő ingatlanhoz való jog. Újfajta beruházás történt - az új épületek lakások megvásárlása az épületek felállításának kezdeti szakaszában. Ebben az esetben a lakások eladó új épületekben lehetséges és a megbízási szerződés alapján.

Hozzárendelés - mi az?

Az a személy, aki az építőipari vállalatnál egy tőkeegyezményt köt, elsődleges jogokat szerez az ingatlanra, amely átruházható egy harmadik félre.

Mi az a lakás bérbeadása egy új épületben? Ezt a koncepciót úgy nevezik, hogy ezeket a jogokat átruházzák. Ezt úgy is nevezik, mint cession. A tranzakcióban részt vevő felek - az eladó és a vevő - a megbízó és az engedményes.

A harmadik fél itt a cégfejlesztő, mivel a lakás átruházására vonatkozó szerződés magában foglalja a jogok és kötelezettségek átruházását. A szerződés nyilvántartásba vétele után minden vitatható pillanat, amit a megbízók megoldanak az építtetővel. Az ilyen ingatlanok értékesítésének egyik jellemzője, hogy a tranzakciót a ház üzembe helyezése és az átvételi igazolás aláírása előtt lehet elvégezni. A bérletszerződés az új épület jogszerű üzembe helyezéséig érvényes.

Lakás hozzárendelése új épületbe: típusok

Kétféle tranzakció létezik az ingatlanok kiosztására.

Az első típus a lakóépület építésében való részvételre vonatkozó szerződésen alapul. Az átadónak jogában áll eladni a lakást csak azt követően, hogy teljes egészében fizetett. A gyakorlatban vannak olyan helyzetek is, amikor a vevő kötelezettséget vállal az adósság kifizetésére. A ház üzembe helyezéséig az ilyen szerződések többször is megköthetők.

A második típus egy előzetes értékesítési szerződésen alapul. Az adósság fennmaradó része teljes egészében átkerül a vevő felé. Ez a tranzakció nem rögzíti az eladónak az eladónak a vevőre történő átruházását. A szerződés értelme, hogy a jövőben a felek kötelesek megbízást kötni. Ha a szerződést megszüntetik, a fizetett pénzt visszaadják a vevőnek.

Az építőipari cégek sok szempontból kategorikusan ellenezik az ilyen szerződések aláírását:

• Annak kizárása, hogy lehetőség nyílik az ingatlan továbbértékesítésére.
• A befektetők alacsonyabb áron adnak el apartmanokat.
• A jogok újrarögzítése időigényes és időigényes folyamat.

Feldolgozási folyamat

Az új épületben lévő lakás felosztása több szakaszból áll, mind a vevőnek, mind az eladónak.

Az eladónak szüksége van:

• Értesítse az építővállalatot a szándékáról.
• Szerezze meg a fejlesztő hivatalos beleegyezését (a vállalat engedélyének kiadásához sok pénzt vesz igénybe).
• Nyújtson be tanúsítványt a fejlesztővel a tartozások hiányában.
• Kapjon kivonatot az egységesített állami nyilvántartásból.
• A házastárs közjegyzői beleegyezését adhatja ingatlan eladásra.
• A hivatalos visszaigazolás megszerzése a banktól az adósság visszafizetéséről.

A vevő csak akkor köteles kiadni a házastárs engedélyét a lakások vásárlására, majd aláírni a bérleti szerződést a lakás. A minta általában a fejlesztőtől érhető el, és ingyenesen letölthető az interneten. A szerződést egy építőipari vállalkozás irodájában vagy egy ügyvédi iroda végzi. A regisztrációt bármely MFC-ben vagy a Rosreestr részlegében lehet elvégezni. A szerződés megkötésekor kötelező a regisztráló hatóság és a tranzakció mindkét felének jelenléte. Továbbá az eladó köteles fizetni az államkötvényt a dokumentum regisztrálásáért. A szerződést 10 munkanapon belül nyilvántartásba kell venni.

Fontos pontok

Az épületek eladása az új épületekben a megbízási szerződés alapján, egy pillantásra egyszerű és érthető eljárásnak tűnik. Vannak pillanatok, amelyekre különös figyelmet kell fordítani.

Ha egy harmadik fél, konkrétan egy építtető nem jön létre, akkor nem lehet üzletet kötni. Ha a lakást jelzálogkölcsönbe adják, a hitelező banknak is részt kell vennie.

Az építőipari vállalat megkövetelheti az eladótól, hogy a tranzakció nagy részét megfizetse. Sajnálatos módon az ilyen önkényességet nem lehet küzdeni, mivel ezeket a cselekményeket a törvény nem szabályozza.

Az értékesített ingatlant nem szabad megterhelni.

kockázatok

Az ügyletet általában biztonságosnak tekintik, mivel azt az állami nyilvántartó hatóság felügyelete mellett végzik. Vannak azonban kockázatok a vevő számára.

A szerződésben feltüntetni kell a lakás teljes költségét. Követelések esetén a megadott összeget visszaadják a vevőnek. Ha a dokumentum nem adja meg a tranzakció összegét, az érvénytelen.

Ugyanaz a lakás ismételten értékesíthető a megbízás alapján, ezért meg kell ismerkednie az ilyen ügyletek teljes történetével. A megbízási szerződést nem kell regisztrálni. A tranzakció biztonságos lesz, ha regisztrálja. A fizetés a vevő által a dokumentumok csomagjának kézhezvételét követően történik.

Általában, miután a jogtulajdonos tudomást szerez az építési szervezet fizetésképtelenségéről, a lakás értékesítését megbízás útján kell végrehajtani. Ebben az esetben a vevő nem lesz képes visszaszerezni a kifizetett pénzeszközök egy részét sem a bíróság előtt.

Az új épületben lévő lakás átruházása semmisségnek minősül, ha az eladó nem nyújtott be kivonatot a bankból, a bank és a fejlesztő írásbeli engedélyét, valamint az alulértékelt ingatlanértéket. Az ügylet akkor is érvénytelen, ha a szerződés aláírása abban az időszakban történik, amikor a fejlesztő hivatalosan csődbe ment.

Lehetséges-e a szerződésben a "back number"

Az átruházási igazolás aláírása vagy az értékesítés megkötése után lehetetlen az ingatlanjogok kijelölése. A eladás akkor valósulhat meg, ha az eladó már megszerezte a ház tulajdonjogát. Gyakran előfordul, hogy a tulajdon átruházása és a tulajdonjogok megszerzése között jelentős idő telik el. Mielőtt az elsődleges befektető kap egy lakást az ingatlantulajdonosban, átruházhatja jogait - a dokumentumok újragondolása után. Ha az építési beruházásokra vonatkozó szerződés alapján engedményezik, az átvételi igazolás dátumát megváltoztathatja. Előzetes szerződés esetén megváltoztathatja a fő dokumentum lezárásának időpontját.

adózás

Az adótulajdonos az Adótörvény szerint adót kell fizetnie az ingatlan eladásával kapcsolatban. Ugyanakkor 13 százalékos jövedelemadót kell kivetni azon összegre, amely a DDU és az átruházás házának költsége közötti különbség. Például ha egy lakást vásárol egy építtetőből $ 2,000,000ért, és 2,100,000-es megbízás alapján értékesítik, az adót 100 000-re kell kivetni, ennek megfelelően 13 000 dollár adót kell fizetnie.

nyalánkság

Lakást vásárolni megbízás alapján az egyik modern befektetés. A lakásépítés kezdeti szakaszaiban alacsonyabb áron (néha 5-20% -kal olcsóbban, mint a cégnél) értékesítik, nem pedig a kész házban. Így ez az egyik lehetőség a lakásvásárlás megmentésére.

Olyan személyek esetében, akik megállapodást kötöttek a részvényesi részesedésről, a megbízás az egyetlen lehetőség, hogy ne vesztesse el a befektetett pénzt előre nem látható körülmények esetén, és vissza kívánja adni azokat. A DDU befejezése tele van a fejlesztő büntetéseivel. Ezenkívül a megbízás lehetőséget biztosít a nyereség elérésére.

ellenérvek

Nyilvánvaló hátránya az, hogy az eladó nagy mennyiségű dokumentációt igényel. Ezenkívül a legtöbb dokumentumot össze kell hangolni a bankkal és a fejlesztővel. A fejlesztő szilárd érdeklődést követelhet hozzájárulása kiadásához.

A vevő számára a cesszálódás csalássá válhat, mivel a fejlesztő a DDU-t érvénytelenné teheti. Ezután a cession automatikusan érvénytelenné válik. Annak érdekében, hogy ne lehessen becsapni, jelentős időt kell töltenie a dokumentáció tanulmányozására és ellenőrzésére. Gyakran szükség van képzett ügyvédek segítségére, amely bizonyos anyagi költségeket tartalmaz.

Az új épületben lévő lakás felosztása sok "buktató" folyamat. Ha ily módon ingatlant kíván vásárolni, a megfelelő lépés az ilyen tranzakciókra szakosodott ügyvédhez fordulni.