A jövedelem-megközelítés, hogy az értékelés az ingatlan és üzleti. Az alkalmazás a jövedelem-megközelítés

A jövedelem-megközelítés a teljes kombináció értékelési módszereket az ingatlanok értékének, a tulajdon, a szervezet, az üzleti is, amelyben a költségek meghatározása történik az átalakítás a gazdasági előnyök, amelyek várhatóan a jövőben. Az elméleti alapjait ez a megközelítés elég meggyőző. beruházás értéke az az érték, a jövőbeli haszon abban a pillanatban, amelyeket diszkontált megtérülési ráta, amely tükrözi a kockázatosságát beruházások.

Ez ésszerű és alkalmas bármilyen előállításához használt és az ingatlan eladása az objektum meglévő vállalkozások, valamint az ő üzleti feltéve generál pozitív hozamot. Nagysága a beruházások kockázatának az üzleti bizonyítja a becsült diszkontrátát. A szerepet, amit gazdasági szempontból most áll a megtérülési ráta által megkövetelt befektetők a befektetett tőke hasonló szintű kockázatú befektetési tárgyak, vagy ez a hozam az alternatív befektetési hasonló kockázattal idején értékelést.

Jellemzők

Az alkalmazás a jövedelem-megközelítés a gyakorlatban meglehetősen nehéz feladat, hiszen fel kell mérni minden fontos meghatározója a költség - a megtérülési ráta és a profit. Értékelésekor a vállalatok ezeket a technikákat, meg kell bizonyosodni arról, hogy alapos elemzést végez az összes kulcsfontosságú eleme, beleértve a költségek a cég forgalmának, amelyek közvetlen hatást gyakorolnak a nyereség, a költségek és kockázatok, amelyek által létrehozott minden egyes tagjának.

A jövedelmi megközelítés megbecsülésének üzleti használják elég gyakran. Például abban az esetben, felvásárlás vagy egyesülés, akkor ezt a módszert alkalmazzák, sokkal gyakrabban költség vagy piacon. Attachment vevő tőke most már azzal az elvárással, hogy a nettó cash flow-befogadják a jövőben, ami nem tekinthető garantált, mivel jellemzi bizonyos kockázatokat. A jövedelem-megközelítés, hogy értékelje ezeket meghatározó tényezői értéket, hogy az a piaci alapú megközelítés tipikusan ár-nyereség arány, vagy valamilyen más hasonló jövedelem többszöröse a visszamenőleges időszakra, anélkül, hogy figyelembe véve a jövőben.

A piaci többszöröse jellemző vonások, mint a bizonytalanság, és a tény, hogy ugyanazt az ellátást, hogy lehet elérni a feltétellel a jövedelem megközelítés, hogy az előrejelzés jövőbeli bevételek és akciós árak. Például, az arány az „ár-nyereség”, amely egy év használat, nem teszi lehetővé, hogy megfelelően tükrözi a várható változásokat az elkövetkező években. Megfelelő használat koefficiensek lehetőséget ad arra, hogy bizonyítsa a általános preferenciák a befektetők, gyakran idézve értékesítők vagy iparági forrásokból.

használata

Az elemzés és védelmi szükségleteit, és tájékoztatást a vállalat költségvetését, amely arra kényszeríti, hogy a változások és a fejlődés a pénzügyi hatás a létrehozott terv, az előrejelzések és az alapvető mondatokat. A jövedelem-megközelítés, hogy az, hogy egy üzleti lehetővé teszi, hogy az intézkedés minden feltételezések arra vonatkoznak, hogy vannak bizonyos előnyei a felszívódás következtében a bevételek növekedését, csökkenti a költségeket, javítja a folyamatok, illetve a költségek csökkentése kis és közepes kapitalizációjú. Ezzel a megközelítéssel lehet mérni és átbeszéljük. Ezen felül, akkor lehet használni, hogy meghatározza az idő kezdetének a várható előnyöket, valamint bizonyítani a folyamat csökkenti a költségeit a vállalkozás a mértékben, hogy van mozgás az ellátások a távolabbi jövőben.

A jövedelem megközelítés biztosítja mind a vevők és az eladók a lehetőséget, hogy meghatározzák a valós piaci értéke a vállalkozás, valamint a beruházási érték egy vagy több stratégiai vásárlók. Ha ez a különbség jelenik meg elég világosan, a vevők és eladók könnyen azonosítani az előnyök a szinergiák és vegye informatív megoldásokat.

Ha a jövedelem megközelítés megbecsülésének üzleti, meg kell szem előtt tartani, hogy a számított költsége áll mindennek a költségét tulajdonság, amely során alkalmazott közvetlen cselekvés. Ennek része a megközelítés számos módszer megbecsülni, amelyek a legfontosabbak. Különösen ezek a módszerek alkalmazhatók jövedelem-megközelítés: a nagybetűk és a diszkontált cash flow-t. Megnézheti őket részletesebben.

mód

Az eljárás kapitalizációja pénzáramok teljes vállalati értéket érzékel, attól függően, hogy a cash flow az ingatlan lehetséges a vállalkozás. Cash flow üzleti vállalkozás egészének - a különbség az összes bejövő és kimenő pénzeszközök egy adott számlázási időszakban. Általában kiszámításához használt egyéves időtartamra. A technika átalakítani a reprezentatív a várható pénzáramlás jelenértékének elosztjuk a teljes mennyiséget állított az aktiválási ráta elfogadott. Ebben az esetben a megfelelő bevételi forrást, néhány kiigazítást.

Ahhoz, hogy a hagyományos kiszámításához alkalmazott módszert pénzáramlások nettó eredmény kívül (számított adó után) nem pénzbeli költségek meghatározására abszolút értéke a pénzforgalmat nagybetűk. Ezt a számítási módszert lehet tekinteni egyszerűsített képest a számítás a szabad cash flow, amelyek nyilvántartása kiegészítéseként szükséges beruházás, valamint a szükséges tőke feltöltési, forgatható.

Diszkontálás pénzáramlások

Ez a módszer alapvetően még csak várható pénzáramok, amelyek révén keletkezett maga a vállalat. A jellegzetes különbség közte áll az a tény, hogy a költség szükséges pontszámítás meghatározó képviselője cash flow. Ez a módszer a fejlett országokban volt a legelterjedtebb annak a ténynek köszönhető, hogy lehet használni, hogy számot adhasson a kilátások. Cash flow általában összegével egyenlő a nettó jövedelem és az értékcsökkenés, feltéve, hogy a kivonás nyeresége nettó működő tőke és a kiadások beruházásokat.

Az alábbi használati feltételeket diszkontált cash flow módszer:

• Okkal feltételezhető, hogy a jövőbeni cash flow-k lesznek különböző szintű jelenlegi, azaz beszélünk fejlődő vállalkozás;
• van lehetőség érdemi minősítését a jövőbeni cash flow segítségével üzleti vagy kereskedelmi ingatlan;
• a tárgy az, hogy létrejöjjön egy teljes vagy részleges lépést;
• Enterprise egyik fő vegyes használatú kereskedelmi értéke.

A jövedelmi megközelítés ingatlanbecsléssel a diszkontált cash-flow módszer a legjobb, de használata nagyon munkaigényes. Vannak olyan becslések, hogy nem az E módszer alkalmazása termelni lehetetlen. Ezek közé tartozik a fejlesztési beruházási projekt és annak utólagos értékelést.

A módszer előnye a diszkontálás

Ha a gyakorlatban a jövedelem-megközelítés, hogy az értékelés az ingatlan vagy üzleti útján leszámítva módszerrel meg lehet azonosítani néhány fő előnyei. Először is beszélünk, amit a jövőben a nyereség az üzleti közvetlenül figyelembe véve csak a várható működési költségei termékek előállítására és annak későbbi értékesítése, valamint a jövőbeli beruházások kapcsolódó karbantartása és bővítése a termelés és a kereskedelmi kapacitások, tükröződik az előrejelzés nyereség csak közvetetten a jelenlegi értékcsökkenés.

fontos pontokat

Értékelése a jövedelem-megközelítés, mert hiányzik a nyereség vagy veszteség mutatója a beruházási számítás elvégzése kiszűrése után az a tény, hogy a profit mutatója a számviteli jelentés, így kitéve jelentős manipuláció működés közben.

A diszkontált cash flow módszer három csoportja modellek:

• kedvezményes osztalék;
• fennmaradó jövedelmet;
• diszkontált cash-flow.

Ha gyakorlott kereskedelmi megközelítést mintának megfelelően osztalék kedvezmény igazolást, mint a pénzforgalom, alkalmazza a kifizetések részvények. Annak ellenére, hogy a modell jelentősen gyakoribb a nemzetközi gyakorlat azonosítására és elemzésére az eszközök értékének a vállalkozás, hogy van egy csomó hátránya. A modell nem a felhalmozott eredmény számviteli diplomát. Van különbség a osztalékpolitika, nemcsak az egyes vállalatok, hanem az egész ország számára. Ez a módszer nem alkalmazható a vállalkozások, amelyek nem profit. Ez a modell a legalkalmasabb a számítás értéke a kisebbségi részesedés.

Maradék jövedelem modell

A jövedelem-megközelítés a becslés maradék modell azt feltételezi, hogy az intézkedés a cash flow értéke fennmaradó jövedelméből fogják használni, tehát a különbség a nyereség és függ a méret a nyereség, amelyet jósolt részvényesek által a vásárlás időpontjában a társaság vagy részvényeket. Ha a vállalati érték kiszámítása alapján feltevések a modellnek megfelelően, akkor az összegével egyenlő a könyv szerinti érték a jelenlegi érték a várható jövedelem összege után megmaradó ezt. Ez a modell azt mutatja, hogy jelentős érzékenységet a minőségi adatok kerülnek bemutatásra a pénzügyi kimutatásokban. Az orosz körülmények megfelelőségét az ilyen információk megítélése nagymértékben kétséges.

Előnyei Részvényesek

Természetesen a részvényesek vagy a tulajdonosok a cég, amely egy bizonyos történelmi, valamint az osztalékfizetés, a tényekre lehet kihasználni a kedvezményt modellt a költség a saját cég. A helyzet az, hogy ebben az ágazatban a vállalatok részvényeseinek ritkán kisebbségi, így számukra a legmegfelelőbb módja az, hogy a jövedelem-megközelítés, hogy az értékelés az ingatlanok és az üzleti modell leszámítolásával szabad cash flow-k. Ebben a rendszerben a legfontosabb kapható kedvezmény árak vagy a várható megtérülést. A legnagyobb probléma ezzel a modell pontosságát az előrejelzés a szabad cash flow, valamint megfelelő meghatározásának a diszkontráta.

Ha alkalmazza a jövedelem-megközelítés, amelynek meghatározása volt a fenti, a diszkontált cash-flow módszerrel, mint a várható bevétel az üzleti, figyelembe véve a tervezett pénzmozgások, amelyek kivonják a forgalomból, miután a szükséges visszaforgatásával pénzbeli nyereség. Mutatóként pénzáramlások nem függ az alkalmazott számviteli rendszer a vállalat, és értékcsökkenési politikával. Ebben az esetben biztos, hogy figyelembe veszi az pénzáramlások - beáramlás és kiáramlás. Értékelése pénzügyi értelemben kedvezmény pénzbeli olyan, hogy ennek eredményeként ezen folyamatok azok csökkentése az az összeg, elérhető lett volna, hogy a befektető az átvétel időpontjában a pénzforgalom, azzal a feltétellel, hogy a pénzüket nem az üzleti most, és milyen -Mi más befektetési eszköz nyilvános jellege, például likviditási biztonság vagy a bankbetét.

további technikák

A jövedelem-megközelítés, amelynek egyik példája volt a korábban ismertetett, a közelmúltban egyre kevésbé használják, és most lett a legelterjedtebb módszer az értékelés. Ez az értékeléshez használt különböző eszközök, és ez szolgál alapjául az ötlet, hogy bármely eszköz, amely elválasztja a főbb jellemzői a részvényopciók számára lehetővé kell tenni, hogy értékelje ezt a lehetőséget. Abban a pillanatban, az elutasítás a jövedelem-megközelítés leggyakrabban végzett javára az opció árazási modell (illetve a Black-Scholes).

Egy ilyen rendszer, azt használják, lehetővé teszi, hogy az értékelést a teljes saját tőke értéke a vállalat vagy vállalkozás abban az esetben, ha együttműködik a nagy veszteségeket. Ez a modell célja, hogy elmagyarázza, miért költségét saját tőke a vállalkozás nem nulla, akkor is, ha a költségek csökkenése a vállalati alatti névleges méret a tartozás. Még egy ilyen előny, meg kell jegyezni, hogy a Black-Scholes modell az értékelés az orosz cégek abban a pillanatban több elméleti. A fő probléma, ami miatt ez a modell nem alkalmazható a hazai üzleti szféra - ez az, hogy nincs bizonyíték a modell paramétereit, amelyekre sürgősen szükség van.

megállapítások

Jövedelem megközelítés az üzleti értékelés és az ingatlan kezdték használni sokkal ritkábban, és ez történik, több okból is. Különösen, ha az az hiányosságok miatt, amelyek nehézségek vannak annak használata a fogyasztói piacon. Először is meg kell jegyezni, hogy milyen nehéz jóslatokba bocsátkozni a jövő költsége a szolgáltatások és termékek, és a nyersanyagok, valamint a többi komplex inputmutatók. Ebben az esetben beszélhetünk néhány szubjektív szakértői értékelés. Ezen túlmenően, a probléma az alacsony bűncselekmények felderítése információt orosz vállalatok, és mivel fontos, hogy a helyes kiszámítása és a Black-Scholes modell. Ez nagyrészt az alacsony vállalati kultúra a vállalatok.

A hatalmas részvények száma, beleértve a jelenlegi és a nagy csomagokat, kezében összpontosul a kis kör az emberek, és ez az arány a kisebbségi részvényesek és a kis ingatlantulajdonosok, amelynek részesedése igen alacsony, a jegyzett tőke elhanyagolható. Kiderült, hogy sok vállalat egyszerűen nem érdekli az olyan adatok közlését. Ezért sokkal bonyolultabb számítás a jövedelem-megközelítés tekintetében a legtöbb iparágak és vállalkozások Oroszországban. Más körülmények között, jól működik, bemutatva annak minden előnyével és a megbízhatóság.